问道者 | 李 百

深圳国企特区建发集团2022年5月接盘华南城至今，目前能算得出来的账面损失已经在百亿以上。特区建发深陷华南城的教训再一次说明，国资纾困民企，还得量力而行。

2021年底，港股上市的商业地产公司华南城流动性危机爆发，随着债务违约、股价暴跌，华南城最终曝出负债超过600亿。华南城注册地在深圳，出于维稳，2022年5月，特区建发出资19亿通过认购新股成为华南城单一最大股东。至此，这家由五个香港潮汕商人创立的民营企业改由深圳国企控制。

2022年，正好是国内房地产黄金二十年的终点，特区建发接盘接在了山顶上。

今天回头去看，特区建发打从接盘华南城那天起，几乎一天舒心的日子都没过过。为了缓解流动性，深圳特区建发马上为华南城展期了五笔美元债，斥资12.57亿元收购了华南城旗下深圳第一亚太物业50%股权，并利用国资信用帮华南城搞到了60亿元银团贷款。

面对600亿负债，特区建发的这些努力并不能从根本上为华南城纾困。特区建发接着又出资设立私募股权基金，成功让中国信达掏了27亿元做了优先级出资人。中国信达的资金可不是风险自担，如果基金到期信达无法退出，特区建发和华南城运营主体华南国际需无条件按约定价格回购股权。为了保证回款，南宁华南城的60套物业还做了抵押。

但解决流动性危机的关键，还在于纾困主体自身能够持续产生正向现金流。特区建发或许认为，钱给到位，华南城自己就会活转过来。他们忽视了，三年疫情结束后，实体店经济并没有出现根本性好转，房地产的形势逆转让盘活华南城更加举步维艰。

2023年底华南城承认，行业环境持续恶化，公司面临重大流动性压力。熬到2025年8月，华南城终于挺不住了，香港法院颁令华南城清盘。特区建发的纾困努力功亏一篑。

特区建发6月初发布的中国信达诉讼公告，成为华南城清盘后曝出的第一起讨债官司。中国信托应该是更早意识到了华南城的前景不妙，早在2025年4月便把特区建发和华南国际告上了法庭。今年5月22日，广州中院一审作出判决，特区建发和华南国际要向中国信托支付21.11亿元股权收购价款。

输了官司的特区建发显然心有不甘，表示“这是一审判决，尚未生效，公司有上诉权。”但从公开信息来看，至今还没有特区建发上诉并立案的进一步消息。特区建发如果选择放弃，这笔收购价款支付在即。

眼下着手追债的已不止中国信达一家。花旗国际在境外索赔14.07亿美元，华夏银行深圳分行起诉追讨15.13亿元金融借款，南昌产投还有约3亿元的重组债务诉讼。单是这些诉讼金额已经超过140亿。

当然，其中有多少特区建发不需要承担连带责任，另当别论。但可以明确的是，特区建发花19亿买下的华南城控制权，目前账面残值只剩下3.6亿元。

麻烦的可能还在后面，地主家已经没什么余粮了。

特区建发最好的年景出现在2021年，那一年总资产大约1100亿，营收142亿，净利润3.16亿。入股华南城当年，便亏了8.72亿，2023年又巨亏44亿。到2025年接盘华南城四年，特区建发亏了80多亿，总资产剩下不到900亿，营收77亿，现金流减少了27亿。

特区建发是“深圳城市综合投融资平台和重大基建代建平台”，主营与房地产息息相关，亏损首先是受大势影响，但接盘华南城造成的亏损也实实在在体现在了财报上。

眼下，华南城资不抵债，这是特区建发不得不面对的事实，其中有多少债务需要特区建发来背，还是个未知数。唯一明确的是，接盘华南城，特区建发扎扎实实当了一回冤大头。